No hay una crisis de vivienda en España. Entre 2001 y 2021, el parque de viviendas aumentó 23,5%. Al mismo tiempo, la población total creció 15,3%. Incluso restringiéndonos a la población mayor de 25 años, su incremento, 21,7%, fue inferior al del número de viviendas. En 2021 había 450.000 viviendas nuevas sin vender, un 130% más que en 2005. En comparación con el parque total, las viviendas nuevas sin vender eran el 1,7% en 2021 frente a 0,9% en 2005.
La vivienda se ha abaratado. El precio medio del metro cuadrado lleva tres años subiendo menos que la inflación y que los salarios. El precio del metro cuadrado a precios constantes fue en el cuarto trimestre de 2022 un 6,5% menor que tres años antes. En ese mismo período, el salario medio creció 2,6% más que el metro cuadrado. La relación entre el salario medio y el metro cuadrado de la vivienda libre es ahora la más favorable (para las familias) del último lustro.
Lo anterior no niega que pueda haber problemas en puntos concretos de España, sea por un aumento de la demanda, porque haya pisos que pasaron a ofrecerse para alquiler vacacional u otros motivos. Tampoco digo que el acceso a la vivienda sea fácil. Lo que dicen estos datos es que no hay una crisis generalizada de falta de viviendas ni tampoco que se haya encarecido el acceso a la misma. Tampoco en el caso del alquiler.
Desde hace ya dos años, el incremento del alquiler de viviendas es menor que el del conjunto del IPC. En los últimos tres años, el alquiler medio aumentó 3,7%, menos de la mitad de lo que lo hizo el salario medio (+8,4%).
Que un gobierno, más en época electoral, tome cualquier tema sensible (pensiones, salud, vivienda) para hacer promesas que puedan gustar al electorado, puede considerarse normal. El problema es cuando, intentando solucionar un problema imaginario, se desarregla lo que funciona razonablemente bien.
Toda interferencia en la libre contratación entre propietario e inquilino reduce la confianza y estimula que haya viviendas que se retiren del mercado. Si a eso se suma la amenaza de expropiación, los resultados pueden ser peores (y mucho peores si esas expropiaciones se concretaran). Que el gobierno pretenda erigirse en constructor de viviendas (¡y que eso parezca razonable a muchos!) es otra muestra del retroceso conceptual que atravesamos.
Si cualquier bien quiere abaratarse, solo hay un camino: aumentar su oferta. Para aumentar la oferta de viviendas debe ser rentable construir. Y para eso hay que reducir costes. Lo primero sería suprimir el Impuesto sobre Construcciones, de ámbito municipal, por el que hay que pagar hasta el 4% del coste de la obra antes de empezarla. Debería elevarse la altura máxima a construir, para prorratear entre más pisos el coste del suelo. Podrían rebajarse tanto las cotizaciones sociales como el Impuesto sobre Sociedades para las empresas constructoras de vivienda. Para reducir el coste del absentismo (que fue máximo histórico en 2022), deberían tomarse medidas para agilizar pruebas diagnósticas y reducir los períodos de baja.
Para tener un mercado de alquiler dinámico, habría que derogar todas las intervenciones sobre sus precios, así como la distinción artificial entre grandes y pequeños tenedores de vivienda. Para potenciar la confianza, debería aprobarse una ley que dijera que la vivienda es inexpropiable y que prohibiera cualquier intervención sobre los alquileres. También se podría otorgar una exención del 100% de IRPF para las rentas procedentes del alquiler de viviendas principales. Si se quiere facilitar el acceso a la vivienda, debería estimularse el ahorro. Por ejemplo, reponiendo las cuentas de ahorro para la vivienda y la deducción por IRPF por hipotecas.
Se puede hacer mucho para facilitar el acceso a la vivienda favoreciendo la actividad y el empleo y sin violar derechos de nadie. Pensar que el gobierno será capaz de construir y gestionar un parque propio de viviendas cuando ni siquiera es eficaz en sus tareas indelegables (por ejemplo, la administración de justicia o el control de fronteras) es de una inocencia pueril. Si queremos más viviendas y más asequibles, lo que hay que pedirle al gobierno, como en tantos otros ámbitos, es que quite trabas a los que saben del tema. @diebarcelo
Publicado en Expansión el 15/5/2023.
